28.12.2023, 21:24
Fall:
Mieter M mietet von dem Vermieter V eine Wohnung. Die monatliche Miete beträgt 1000,00 Euro. Es handelt sich um eine zulässigerweise vereinbarte und nicht genauer aufgeschlüsselte Pauschalmiete. Der schriftliche Mietvertrag sieht ausdrücklich vor, dass sie Wohnung mit einer Heizung ausgestattet ist und die Heizkosten mit der Pauschalmiete abgegolten sind.
In den vier Kalendermonaten vom 1. November bis zum 28. Februar fällt die Hiezung vollständig aus. Vermieter V ist dies ab dem 01. November bekannt. Den ursächichen Umstand hat er auch zu vertreten. Dem Vermieter V wäre die sofortige Reparatur der Heizung möglich, jedoch lehnt er die Reparatur noch am 1. November endgültig ab. Mieter M hingegen kann die Heizung nicht selbst reparieren, auch nicht mit der Hilfe Dritter.
In der Rechtsprechung ist geklärt, dass ein vollständiger Heizungsausfall im Winter kraft Gesetzes die Minderung der Miete um 100 Prozent, also auf 0,00 Euro bewirkt. Aber damit ist dem frierenden Mieter M nicht geholfen. Er mietet von einem Dritten für die vier Kalendermonate ein Heizgerät, was ihn pro Kalendermonat einen angemessenen Betrag von 200,00 Euro kostet. Das Heizgerät ist so gut, dass es die eigentliche Heizung der Wohnung in jeder Hinsicht ersetzt.
Mieter M zahlt für die vier Kalendermonate vom 1. November bis zum 28. Februar zu Recht keine Miete.
Frage:
Kann Mieter M von Vermieter V auch die Zahlung von Schadenersatz für die Beschaffung des Heizgerätes in Höhe von insgesamt 800,00 Euro verlangen? Möglich scheint dies unter anderem nach § 536a Abs. 1 oder Abs. 2 BGB zu sein. Den Schadenersatz soll der Mieter "unbeschadet der Rechte aus § 536" verlagen können. Das verstehe ich im Sinne einer Realkonkurrenz, sodass die 800,00 Euro mit der Mietminderung nichts zu tun haben.
Dann würde der Mieter M aber plötzlich 200,00 Euro pro Monat bekommen, anstatt 1000,00 Euro pro Monat zahlen zu müssen. Dabei ist ihm die Nutzung der Wohnung dank des guten Heizgerätes ebenso gut möglich wie es ohne dem Heizungsausfall der Fall gewesen wäre. Mit diesem guten Heizgerät scheint in gewisser Weise gar kein Mangel mehr zu bestehen, der eine Mietminderung bewirken könnte. Beziehungsweise könnte man auch meinen, dass der Mieter M bei Mietminderung in Höhe von 100 Prozent sowieso nicht mehr für die vereinbarte Leistung zahlt, er sich folglich auch nicht weiter (in Form der Geltendmachung von Schadenersatz) über die unzureichende Leistung beschweren darf.
Wo ist mein Denkfehler? In Rechtsprechung und Literatur scheint das Konkurrenzverhältnis von Schadenersatz/Rücktritt und Minderung rauf und runter disktuiert worden zu sein. Meines Erachtens aber immer in Bezug auf das Kaufrecht. Dort ist die Konkurrenz der Minderung einigermaßen ausdrücklich geregelt. Und da entscheidet der Käufer sich gezielt für die Erklärung der Minderung. Beim Mietrecht hingegen muss und kann der Mieter dies nicht tun.
Abwandlung:
Das Heizgerät kann den Ausfall der eigentlichen Heizung der Wohnung nur zu etwa 50 Prozent kompensieren. Wie verhält es sich jetzt? Nun kann ich es gefühlsmäßig schon eher verstehen, wenn der Mieter M den Schaden ersetz haben möchte, er aber zeitgleich für das weiterhin krass mangelhafte Wohnerlebnis weiterhin keinen Cent an den Vermieter V zahlen möchte.
Mieter M mietet von dem Vermieter V eine Wohnung. Die monatliche Miete beträgt 1000,00 Euro. Es handelt sich um eine zulässigerweise vereinbarte und nicht genauer aufgeschlüsselte Pauschalmiete. Der schriftliche Mietvertrag sieht ausdrücklich vor, dass sie Wohnung mit einer Heizung ausgestattet ist und die Heizkosten mit der Pauschalmiete abgegolten sind.
In den vier Kalendermonaten vom 1. November bis zum 28. Februar fällt die Hiezung vollständig aus. Vermieter V ist dies ab dem 01. November bekannt. Den ursächichen Umstand hat er auch zu vertreten. Dem Vermieter V wäre die sofortige Reparatur der Heizung möglich, jedoch lehnt er die Reparatur noch am 1. November endgültig ab. Mieter M hingegen kann die Heizung nicht selbst reparieren, auch nicht mit der Hilfe Dritter.
In der Rechtsprechung ist geklärt, dass ein vollständiger Heizungsausfall im Winter kraft Gesetzes die Minderung der Miete um 100 Prozent, also auf 0,00 Euro bewirkt. Aber damit ist dem frierenden Mieter M nicht geholfen. Er mietet von einem Dritten für die vier Kalendermonate ein Heizgerät, was ihn pro Kalendermonat einen angemessenen Betrag von 200,00 Euro kostet. Das Heizgerät ist so gut, dass es die eigentliche Heizung der Wohnung in jeder Hinsicht ersetzt.
Mieter M zahlt für die vier Kalendermonate vom 1. November bis zum 28. Februar zu Recht keine Miete.
Frage:
Kann Mieter M von Vermieter V auch die Zahlung von Schadenersatz für die Beschaffung des Heizgerätes in Höhe von insgesamt 800,00 Euro verlangen? Möglich scheint dies unter anderem nach § 536a Abs. 1 oder Abs. 2 BGB zu sein. Den Schadenersatz soll der Mieter "unbeschadet der Rechte aus § 536" verlagen können. Das verstehe ich im Sinne einer Realkonkurrenz, sodass die 800,00 Euro mit der Mietminderung nichts zu tun haben.
Dann würde der Mieter M aber plötzlich 200,00 Euro pro Monat bekommen, anstatt 1000,00 Euro pro Monat zahlen zu müssen. Dabei ist ihm die Nutzung der Wohnung dank des guten Heizgerätes ebenso gut möglich wie es ohne dem Heizungsausfall der Fall gewesen wäre. Mit diesem guten Heizgerät scheint in gewisser Weise gar kein Mangel mehr zu bestehen, der eine Mietminderung bewirken könnte. Beziehungsweise könnte man auch meinen, dass der Mieter M bei Mietminderung in Höhe von 100 Prozent sowieso nicht mehr für die vereinbarte Leistung zahlt, er sich folglich auch nicht weiter (in Form der Geltendmachung von Schadenersatz) über die unzureichende Leistung beschweren darf.
Wo ist mein Denkfehler? In Rechtsprechung und Literatur scheint das Konkurrenzverhältnis von Schadenersatz/Rücktritt und Minderung rauf und runter disktuiert worden zu sein. Meines Erachtens aber immer in Bezug auf das Kaufrecht. Dort ist die Konkurrenz der Minderung einigermaßen ausdrücklich geregelt. Und da entscheidet der Käufer sich gezielt für die Erklärung der Minderung. Beim Mietrecht hingegen muss und kann der Mieter dies nicht tun.
Abwandlung:
Das Heizgerät kann den Ausfall der eigentlichen Heizung der Wohnung nur zu etwa 50 Prozent kompensieren. Wie verhält es sich jetzt? Nun kann ich es gefühlsmäßig schon eher verstehen, wenn der Mieter M den Schaden ersetz haben möchte, er aber zeitgleich für das weiterhin krass mangelhafte Wohnerlebnis weiterhin keinen Cent an den Vermieter V zahlen möchte.
28.12.2023, 22:20
Also laut MüKo ist, wenn der Mangel zur Zahlung verminderter Miete führt, dieser Vorteil anzurechnen (MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 536a Rn. 14). Dementsprechend wäre der Schadensersatzanspruch in beiden Beispielen 0 €. Angenommen die Miete für das Heizgerät würde 1200 € mtl. betragen, wäre der Schadensersatzanspruch 200 € pro Monat.
28.12.2023, 22:56
Wenn das Heizgerät so gut ist, hat der Mieter den Mangel eben doch selbst behoben. Der Vermieter schuldet nämlich keine bestimmte Art der Heizung, sondern eine warme Wohnung. Entsprechend hat er die Aufwendungen zu ersetzen, und damit verbleibt keine Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch. Daher ist die Miete unvermindert geschuldet. Ggf. kann man aber aufrechnen.
Übrigens verstößt die Bruttomietvereinbarung in den meisten Fällen gegen die HeizKV. Du hattest aber die Wirksamkeit unterstellt. Da ohnehin immer aus der Bruttomiete gemindert wird, ist das vermutlich auch egal, aber in die Richtung habe ich jetzt nicht alles ganz durchdacht ;)
In der Abwandlung erhält der Mieter wieder alle Aufwendungen ersetzt. Es fragt sich dann, welche Minderungsquote für die lauwarme Wohnung angemessen ist, das ist eine Frage des Einzelfalls (welche Zimmer wie warm usw.).
Übrigens verstößt die Bruttomietvereinbarung in den meisten Fällen gegen die HeizKV. Du hattest aber die Wirksamkeit unterstellt. Da ohnehin immer aus der Bruttomiete gemindert wird, ist das vermutlich auch egal, aber in die Richtung habe ich jetzt nicht alles ganz durchdacht ;)
In der Abwandlung erhält der Mieter wieder alle Aufwendungen ersetzt. Es fragt sich dann, welche Minderungsquote für die lauwarme Wohnung angemessen ist, das ist eine Frage des Einzelfalls (welche Zimmer wie warm usw.).